Dos meses para ofrecer una vivienda o pagar la deuda: el nuevo decreto convierte a la Administración en deudora ante el casero

El Gobierno publicó este miércoles en el Boletín Oficial del Estado los dos nuevos reales decretos ley de vivienda, aprobados después de que el Congreso derogara el 2 de octubre los dos anteriores. El principal, el Real Decreto-ley 29/2026, entra en vigor este jueves.

Su medida más novedosa es la llamada enervación extraordinaria, una figura procesal aplicable a los desahucios por impago de alquiler. Cuando el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, la Administración competente dispondrá de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación judicial para ofrecerle una alternativa habitacional. Si no lo consigue dentro de ese plazo, deberá asumir el pago de la deuda: ese abono salda automáticamente las cantidades pendientes, frena el desahucio y mantiene en vigor el contrato de alquiler. Si transcurren los dos meses sin que la Administración ofrezca vivienda ni pague, pasa a ser deudora directa frente al arrendador, con el desalojo bloqueado mientras persista la situación de vulnerabilidad.

El texto suspende además hasta el 31 de diciembre de 2030 los lanzamientos contra personas vulnerables cuando quien demanda sean fondos o entidades dedicadas a la compra masiva de créditos impagados o de inmuebles por debajo del valor de mercado. En materia de alquileres, la falta de causa justificada en los arrendamientos temporales, o el encadenamiento de más de dos contratos consecutivos, los convertirá automáticamente en contratos de vivienda habitual; para que un contrato de temporada o por habitaciones sea válido deberá acreditarse documentalmente la causa real de la temporalidad.

El segundo decreto, el Real Decreto-ley 28/2026, reforma el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y plantea prórrogas más largas e indemnizaciones. Sus medidas se aplicarían a los contratos de vivienda habitual vigentes el 15 de noviembre con vencimientos posteriores a esa fecha. Según una de las coberturas, es el primer decreto el que tiene más visos de ser convalidado.

Ese es el punto pendiente: con las Cortes disueltas desde el lunes, la convalidación corresponde a la Diputación Permanente. Ninguna de las coberturas consultadas aporta fecha para esa votación.

Esto no es una recomendación de inversión.

Análisis comparativo

En qué coinciden. Todas las coberturas consultadas describen el mismo mecanismo, el mismo plazo de dos meses y el mismo efecto: la Administración como responsable del pago si no ofrece alternativa.

Qué destacó cada una. eldiario.es es la única cobertura consultada que precisa que el mecanismo solo opera cuando el propietario es un particular y no un gran tenedor, y la que detalla la obligación de cubrir costas procesales y el límite de 2030 para propietarios con dos viviendas o menos. Infobae, con material de agencia, aporta la denominación técnica de la figura y la conversión automática de los contratos temporales. Mundiario publica dos piezas y es la que plantea de forma más explícita la pregunta de fondo: si las administraciones tienen capacidad para asumir las obligaciones económicas que la norma les impone. El sindicato USO resume ambos decretos por su numeración y detalla la reforma de la LAU. Brains Real Estate aporta las fechas de entrada en vigor y el ámbito del segundo decreto. Democrata desarrolla los incentivos fiscales. EDATV titula atribuyendo la medida al Gobierno de Sánchez y la enmarca como traslado del coste a las administraciones públicas.

Vocabulario. Para la medida: obliga, traslada el coste, blinda y rescate estructural. Para los beneficiarios: inquilinos vulnerables en todas las coberturas, familias en situación de vulnerabilidad económica en la terminología del decreto. Para los compradores institucionales: fondos buitre en varios titulares, fondos o entidades dedicadas a la compra masiva en el texto legal.

Qué quedó fuera en casi todas. Ninguna cobertura consultada estima el coste que esta obligación supondrá para las administraciones, ni cuántos procedimientos podrían verse afectados. Tampoco se precisa qué administración concreta es la competente en cada caso, ni hay reacción de comunidades autónomas o ayuntamientos, que son quienes deberán pagar.